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恒大信托融資46億元 綠城128%高杠桿率如賭博

發布日期:2011/12/19 13:01:45 作者:管理員

  華東區一老牌信托公司稱,綠城項目好,但賭徒特性“我們不和它們合作” .  霧里看花,真假難辨?!熬G城”是花,真假是事情真相前后。

  先有海航收購綠城傳聞,后有監管部門查綠城信托融資,接著是綠城的“否認”,一系列事件接踵而來。多位信托公司人員均一致表示:綠城“信托門”是真的。無論真相如何,綠城事件或許是一個信號,反映著這個市場上正在經歷著的某些變化。

恒大:融資途徑廣,信托融資近46億

信托產品預期收益率均在8%以上,最高可達8%,香港的上市企業中,恒大有著更廣闊的融資途徑。根據理財周報零售銀行實驗室檢測統計,截至10月10號,恒大共成立16款信托產品,合作的信托公司共有9家,合作次數較多的當屬五礦信托和西安信托,均為4次,和大業信托合作了2次。

  16款恒大的信托計劃中,2010年成立了5款,其余11款全部在今年成立,募集資金將近46億。到期產品僅有1款,其余15款均在運行中。

  據理財周報記者了解,恒大的信托產品預期收益率均在8%以上,最高可達10.5%,該產品名為“新鄉恒大雅苑首一期貸款項目信托”,由大業信托發行。產品募集資金1.1億元,期限1年,收益率用分層形式。

  另一款恒大和大業信托合作的“舞鋼恒大華府貸款項目信托”的預期收益率為9%。期限1年,募集資金1億,信托資金用于向舞鋼恒大置業有限公司發放開發貸款,貸款指定用于舞鋼恒大華府項目開發建設。

  恒大地產集團有限公司為舞鋼恒大置業有限公司的信托貸款還款義務提供連帶責任保證,保證范圍為主合同項下的信托貸款本金、利息(含罰息、復利)、違約金、損害賠償金、債權人實現債權的費用等。同時恒大地產集團洛陽有限公司以其擁有的位于瀍河區城市東出口的土地提供土地使用權抵押擔保,該地塊用地面積6.33萬平方米,預評估價值為2億元,抵押率為49.77%。

  售樓處人員告訴暗訪中的記者,目前項目共有5號樓,共計880多套房子,其中1號樓和2號樓共有390多套房子,目前僅剩下大約50套.?!澳壳?號樓還未拿到預售證。我們現在差不多每天平均賣兩套?!?/P>

  恒大模式以規?;≌椖繛橹饕卣?,這就決定了恒大在土地儲備量、資金周轉以及產業鏈上將面臨很多挑戰。據公開資料顯示,2010年恒大繼續深耕二線,拓展三線的土地戰略儲備,新購土地儲備67幅,新增土地儲備建筑面積5112.6萬平方米,分布在49個城市,其中三線城市34個,占新增土地儲備的50.9%,新增土地儲備平均成本約648元/平方米。

  據統計,恒大181個項目有167個已經大規模開發建設,開工項目比例超過92%,而恒大在建面積3163萬平米,位列全國第一。業內人士表示,雖然恒大地產業務的利潤率僅有15%,不過其薄利多銷。中報顯示,它的凈利潤是九大上市房企中排名第一。

  綠城:128%高杠桿率是賭博,模式和產品定位受質疑

  貸款型融資,融資成本約為15%或16%,高杠桿率達128%-140%,綠城的高負債和高杠桿率已不是秘密,關鍵是如何進行適度匹配?! 〗刂聊壳?,綠城共發行了14款信托產品,今年新成立了8款信托產品。在募集資金上,綠城每筆募集資金額都很大,范圍1.15億—19.83億。

  綠城1號房地產投資基金信托的募集資金便是19.83億,期限三年,2012年4月19日到期,預期收益率為8.5%。這款信托產品龐大的募集金額引來了關注。

  19.83億的募集資金投資于杭州綠城海企藍色錢江一期項目15億元,其中股權投資2.5億元,債權投資12.5億元(年利率14%);投資于無錫綠城玉蘭花園一期項目4.83億元,其中股權投4590萬元,債權投資4.371億元(年利率14%)。

  而藍色錢江公寓一期于2009年5月開始預售,同年10月,已經預售了93%,當時成交的價格為29066元/平方米。而無錫玉蘭花園一期當時預售了84%,成交均價9800元/平方米。藍色錢江二期規劃為高檔精裝修住宅,占地面積31196平方米。

  此前,理財周報曾報道過“綠城的借款人”,對綠城的融資方式進行了詳細的闡述。一位業內人士表達了對綠城的擔憂,一個是綠城的模式,一個是綠城的產品定位。綠城屬于連鎖加盟模式,通過股權投資的形式和一些公司合作開發項目?!斑@里面有綠城的品牌價值,不過綠城主要是做高檔住宅的,現在對高檔住宅需求很少,反而是中低價房有市場?!?/P>

  上述業內人士算了一筆賬:面積在200-500平方米已經屬于高檔住宅了,按每平方5萬,最便宜也要1000萬,很少人買得起。而一般來說,如果每平方米賣8-10萬,成本差不多也要5萬。房價再降,也不會降很多。

  “現在一些成型的綠城項目,很多都是兩三年前拿得地,加上這兩三年間運作的財務成本,成本也要5萬。一般來說,毛利率要達到30%以上,才夠盈虧。去年,房企毛利率一般是50%,放假前還是100%,所以很多人都搶著做房地產?!鄙鲜鰳I內人士向記者透露。

  “綠城都是通過項目做貸款型融資的,綠城融資成本約為15%或者16%。綠城的高杠桿率達128%-140%,而房企平均杠桿率為70%?!?/P>

  另一方面,上述業內人士認為,綠城和保利、泛海不同的是,保利和泛海背后有一個大的集團,更重要的是這個集團是多元化經營,綠城在某種程度上還是以單一地產為主的?!八愿吒軛U率的操作會讓它走向一種極端,輸贏都將很徹底?!?/P>

  “雖然我們清楚綠城的項目很好,但它們的賭徒特性并不符合我們本身的理念,所以我們不和它們合作?!比A東區一家老牌信托公司人員向理財周報記者表示。

  他透露道,“前一段時間,監管部門電話口頭要求,把綠城的信托計劃的各個審批文件都呈交上去,這實際上是一種私下對綠城的調查?!?/P>

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